Als Eric Wu im zweiten Studienjahr Wirtschaftswissenschaften an der University of Arizona studierte, benutzte er sein zusätzliches Geld nicht, um Pizza oder Bier zu kaufen. Er verwendete 20.000 US-Dollar seines Stipendiums als Anzahlung für ein Haus mit drei Schlafzimmern in der Nähe des Campus und vermietete zwei Zimmer an Klassenkameraden. Wu steckte dieses Einkommen schnell in ein anderes Grundstück und dann noch eins. Als er seinen Abschluss machte, besaß er etwa 25 Häuser in Tucson.
Heute ist der 36-jährige Wu Mitbegründer und CEO des in San Francisco ansässigen Immobilientechnologieunternehmens Opendoor. Mit einer Finanzierung von 1,3 Milliarden US-Dollar hat das Startup aggressiv Pionierarbeit in einer Branchennische geleistet, die als iBuying bekannt ist, dem Online-Kauf und -Verkauf von Häusern. Seit seiner Gründung im Jahr 2014 hat das Unternehmen 50.000 Häuser in 23 Städten in den USA gekauft und verkauft. Allein in diesem Jahr ist Opendoor auf dem besten Weg, Häuser im Wert von 5 Milliarden US-Dollar zu kaufen. Während iBuying derzeit weniger als 1 Prozent der jährlichen Immobilientransaktionen im Wert von 1,6 Billionen Dollar in den USA ausmacht, wird erwartet, dass diese Zahl noch steigen wird: Zu den Konkurrenten von Opendoor gehören jetzt andere Technologie-Startups sowie Immobilien-Stammler wie Keller Williams und Coldwell von Realogy Banker.
Opendoor hat einen klaren Vorsprung im Rennen um die Neugestaltung der Immobilienbranche für das Internetzeitalter. Aber mit dem Drang, schneller größer zu werden, kamen Wachstumsschmerzen. Die Automatisierung von Teilen des Kauf- und Verkaufsprozesses von Eigenheimen hat zu Sicherheitsproblemen in den leicht zugänglichen offenen Häusern von Opendoor geführt. Es ist nicht klar, wann das Startup Gewinne erzielen wird – und inwieweit es die Hilfe lokaler Makler benötigt, die das Unternehmen möglicherweise als Bedrohung für ihre Existenz betrachten. Und das Unternehmen steht immer noch vor der Frage, was passiert, wenn sich der Wohnungsmarkt verschlechtert.
wer ist brooklyn decker ehemann
Die Führung und die Investoren von Opendoor bleiben unerschrocken: Sie sagen, dass sie eine Welt anstreben, in der die Reibung beim Kauf und Verkauf von Häusern mit wenigen Klicks ersetzt wird. „Sie sehen eine Marktchance von vielen, vielen Milliarden Dollar“, sagt Glenn Solomon, geschäftsführender Gesellschafter der Risikofirma GGV Capital, die 2015 die 20-Millionen-Dollar-Serie B von Opendoor leitete Marktanteil im einstelligen oder sogar niedrigen zweistelligen Prozentbereich. Sie wollen die Funktionsweise dieser Branche wirklich verändern.'
Opendoor hat noch einen langen Weg vor sich, um dieses Ziel zu erreichen – und die jüngste Bewertung von 3,8 Milliarden US-Dollar zu realisieren. Aber wenn Wu seine ehrgeizige Vision verwirklichen kann, wird diese Zahl gering erscheinen. 'Niemand', sagt er, 'hat diese Kategorie jemals wirklich neu erfunden.'
Gelegenheit zum Freischalten
Opendoor verspricht, viele der Ärgernisse eines Umzugs zu lindern, wie die Unannehmlichkeiten von Vorführungen und offenen Häusern und die durchschnittlich 70 Tage, die ein Hausverkauf von der Auflistung bis zum Abschluss dauert. Sie geben ein paar Details zu Ihrem Zuhause online an. Opendoor generiert einen Angebotspreis und arrangiert Inspektionen und führt notwendige Reparaturen durch, sobald Sie Ihren Auszug wählen. Opendoor verdient sein Geld, indem es das Haus zu einem höheren Preis weiterverkauft und eine Gebühr annimmt, die von Verkäufern bezahlt wird, zwischen 6 und 13 Prozent (Maklergebühren betragen normalerweise 6 Prozent).
Wu erstellte 2013 den Proof of Concept für Opendoor mit Hilfe seines Mentors, dem ehemaligen Geschäftsführer von Khosla Ventures (und jetzt Opendoor-Vorstandsmitglied). Keith Rabois und sicherte sich bald eine Serie A in Höhe von 10 Millionen US-Dollar. Zu den Investoren gehören Andreessen Horowitz, Softbank, GV, Uber-Gründer Travis Kalanick, Reddit-Mitbegründer Alexis Ohanian und Y-Combinator-Präsident Sam Altman. Das Unternehmen startete auf dem Phoenix-Markt und expandierte bald auf andere. Das Startup hat 1.300 Mitarbeiter und zusätzliche 3 Milliarden US-Dollar an Fremdfinanzierung, um seinen Immobilienkauf fortzusetzen. Opendoor hat es vorher gesagt Bis 2020 sollen es 50 Städte sein.
Diejenigen, die Wu nahe stehen, beschreiben ihn als klug, energisch und von Immobilien besessen. Nach dem College war er 2007 Mitbegründer der Wohnungssuche-Website RentAdvisor.com und zwei Jahre später des Nachbarschaftsdatenanalysten Movity, derity schließlich an Trulia verkauft. „Es gibt nicht viele Menschen auf der Welt mit so viel Erfahrung sowohl in der Funktionsweise von Start-ups als auch in der Funktionsweise des Wohnimmobilienmarktes“, sagt Solomon.
Letztes Jahr hat Opendoor mehr als 11.000 Häuser gekauft und mehr als 7.000 verkauft – mehr als das Doppelte des Gesamtvolumens seines nächsten Konkurrenten Offerpad. Opendoor gibt weniger für Renovierungen aus als die Konkurrenz und konzentriert sich mehr auf den schnellen Verkauf, schätzt Mike DelPrete, Stipendiat an der Leeds School of Business der University of Colorado. „Normalerweise ist es ein neuer Anstrich und derselbe Teppich, den sie in all ihren Häusern verlegen – sie nennen ihn den „Teppich der offenen Tür“, sagt DelPrete, der das Immobilien-Tech-Programm der Universität leitet und den iBuyer verfolgt Industrie. 'Bei ihrem Modell geht es um betriebliche Effizienz.'
Opendoor ist in der Lage, Häuser schnell umzutauschen zum Teil, weil, wie der Name schon sagt, die offenen Häuser sehr gut zugänglich sind. Durch freie Inserate entfällt die Notwendigkeit, sich zwischen Agenten, Verkäufern und potenziellen Käufern abzustimmen. Anstelle eines herkömmlichen Schließfachs mit einem einzigen Schlüssel, auf den jeweils nur ein lizenzierter Makler zugreifen kann, verwenden Opendoor-Kunden ihre Smartphones, um in ihre Häuser zu gelangen.
'Wir denken, wenn Sie nur stöbern und Häuser besichtigen möchten', sagt Wu, 'sollten wir dies so einfach und bedarfsgerecht wie möglich gestalten.'
Es war anfangs so einfach, hineinzukommen - eine SMS zu schreiben und eine E-Mail-Adresse anzugeben -, dass es zu Problemen führte. Ein ehemaliges Opendoor Manager sagt, dass Besucher in den ersten Jahren regelmäßig Menschen in Opendoor-Häusern schlafen fanden. „Die Leute zelteten einfach in den Häusern, weil niemand da war“, sagt der Mitarbeiter. „Sie würden wochenlang Häuser besetzen. Es war ein wichtiges Thema.'
Im Jahr 2017 beschränkte das Unternehmen sein Open-House-Fenster auf zwischen 6 und 21 Uhr, installierte Bewegungssensoren, um zu erkennen, ob jemand längere Zeit oder nach Feierabend blieb, und beauftragte Sicherheitsunternehmen, bei Bedarf Hausbesuche zu tätigen. Jetzt verwendet Opendoor auch Drittfirmen, die dabei helfen, die Identitäten der Benutzer zu überprüfen.
Mit den neuen Maßnahmen werden nur einige schlechte Akteure aussortiert. Am 18. April besuchte Liliana Ornelas, eine in Dallas ansässige Immobilienmaklerin seit 14 Jahren, eine Kundin zu einem Haus mit drei Schlafzimmern in einer ruhigen Straße im Vorort Mesquite. Sie trafen einen Mann, der sich im Hauptschlafzimmer versteckt hatte und rauchte, was Ornelas sagt sie glaubt, war Crack.
Während der Mann das Haus verließ und Ornelas und ihr Mandant unverletzt blieben, sagt der Agent, dass sie hat sich geschworen, keine Opendoor-Häuser mehr zu zeigen. Sie meldete den Vorfall Opendoor (und der Texas Real Estate Commission), aber das Unternehmen ging nie weiter.
Opendoor lehnte es ab, dies zu kommentieren Folge. Brad Bonney, Head of Safety and Home Experience bei Opendoor, sagte in einer Erklärung: „Wenn wir Berichte über nicht autorisierte oder verdächtige Aktivitäten in unseren Häusern erhalten, treten wir sofort mit unseren Kunden in Kontakt, untersuchen die Fälle und verweisen regelmäßig an die Strafverfolgungsbehörden. Darüber hinaus investieren wir erheblich in Maßnahmen zur Sicherung unserer Häuser, darunter Hausüberwachungssysteme, Sicherheitspatrouillen und die Überprüfung von Kunden, bevor sie Zugang zu unseren Immobilien erhalten.'
In den Städten Tempe, Mesa und Glendale im Raum Phoenix hat die Polizei nach Angaben von örtlichen öffentlichen Informationsbeamten Aufzeichnungen über mindestens 10 Vorfälle in Opendoor-Häusern aus dem Jahr 2018. In einem nahmen Beamte zwei fest Einzelpersonen die sagten, sie hätten das Haus betreten, um sich Heroin zu spritzen und über Nacht zu bleiben. In einem anderen nahm die Polizei einen Hausbesetzer fest, der einen ausstehenden Haftbefehl hatte. Laut dem Bericht über den Vorfall erklärte er den Beamten dass er das Haus betreten konnte, weil es ab 6 Uhr morgens „geöffnet“ war. jeden Tag.
Immobilien sind bereits ein gefährlicher Beruf, insbesondere für Frauen. Der Sicherheitsbericht 2018 der National Association of Realtors ergab, dass 41 Prozent der weiblichen Makler und 20 Prozent der Männer eine Situation am Arbeitsplatz erlebt haben, die sie um ihre Sicherheit fürchten ließ. Es gab eine deutliche Diskrepanz zwischen den Maklern Inc. sprach mit für diese Geschichte: Einer von neun Männern äußerte Angst vor dem Open-House-Feature von Opendoor, während vier von fünf Frauen dies taten. Collette McDonald, eine in Atlanta ansässige Maklerin, sagt, dass sie bei allen Opendoor-Touren eine Waffe bei sich trägt. „Mein Mandant und ich halten zusammen“, sagt sie. 'Niemand geht ohne die andere Person in einen Raum.'
Opendoor behauptet, dass seine Eigenschaften nicht gefährlicher sind als traditionelle offene Häuser und private Vorführungen. „Die Dinge, die in jedem Haus auf dem Markt passieren, können und werden bei Opendoor-Häusern passieren“, sagt Bonney.
In diesem Frühjahr hat Opendoor seiner App eine Nachricht hinzugefügt, in der potenzielle Käufer darauf hingewiesen werden, dass sie 'anderen Besuchern begegnen könnten', wenn kürzlich ein Haus eröffnet wurde. Kunden haben die Möglichkeit beantragt, Tourzeiten zu reservieren oder andere auszusperren, und das Unternehmen hat laut Bonney lange überlegt, ob es solche Funktionen hinzufügen soll.
„Einer der Werte von Opendoor ist, dass Sie jederzeit zwischen 6 und 21 Uhr zu jedem Opendoor-Haus gehen können. ohne Termin“, sagt Bonney. 'Deshalb überlegen wir immer noch, wie wir diese Art von widersprüchlichem Feedback einbeziehen können.'
Verbündete in der Branche finden und halten keeping
Etwa 90 Prozent der Opendoor-Käufer nutzen Agenten, eine Zahl, die mit der der gesamten Branche vergleichbar ist. Aber dank der Einfachheit des Verkaufs an Opendoor sind weniger als 10 Prozent der Verkäufer durch Agenten vertreten.
Während der Interviews hat Wu seine Worte sorgfältig gewählt, als er über das Potenzial von Opendoor, Makler zu ersetzen, sprach. „Die Realität bei Realtors heute“, sagte er auf der Bühne der Startup Grind Global Conference im Silicon Valley im Februar, „ist, dass sich ihre Rolle vom Projektmanagement verlagert – insbesondere in unserem Ökosystem, wo wir viele Prozesse automatisieren.“ --zur Beratung.'
ist Johnny Mathis in einer Beziehung
Opendoor hat einen Anreiz, gute Beziehungen zu Maklern zu pflegen. Agenten haben die Macht, die von ihnen gewählten Eigenschaften zu zeigen. Sie können Opendoor auch als Käufer für Kunden vorschlagen, die verkaufen möchten.
Es mag daher nicht überraschen, dass das Unternehmen die Co-Listing einiger Immobilien mit Agenten in Phoenix getestet hat. Opendoor betreibt jetzt auch ein Agenten-Empfehlungsprogramm für Kunden, deren Häuser außerhalb seiner Parameter liegen (meistens zwischen 100.000 und 500.000 US-Dollar und nach 1960 gebaut). Ab Juli begann Opendoor damit, seine Immobilien auf der Maklerseite Redfin zu listen und dem Unternehmen Provisionen für abgeschlossene Verkäufe zu zahlen.
Delprete sieht diese Schritte als Zeichen dafür, dass Opendoor sein Kaufvolumen erhöhen und seine Häuser schneller verkaufen muss. Das Unternehmen sagt, dass es derzeit mehr als 30.000 Transaktionen im Jahr 2019 durchführen kann – eine beträchtliche Zahl, aber immer noch weniger als 0,6 Prozent der gesamten prognostizierten Gesamtmenge des Landes Volumen für das Jahr. 'Opendoor hat erkannt, dass es ziemlich schwierig ist, den Immobilienbereich und insbesondere Makler zu stören, indem man gegen alle anderen in der Branche arbeitet', sagt DelPrete. 'Agenten helfen Verbrauchern, sich beim Kauf und Verkauf eines Hauses sicher zu fühlen.'
Opendoor besteht seinerseits darauf, dass diese neuen Initiativen keinen Richtungswechsel darstellen. „Wir haben schon immer mit Maklern zusammengearbeitet und wollten mit ihnen zusammenarbeiten“, sagt Tyler Hixson, Leiter der Immobilienbranchenstrategie des Unternehmens. 'Sie sind Stammkunden, also ein wirklich großartiger Verbündeter.'
Inzwischen haben die beiden im Jahr 2015 gegründeten Immobilientechnologie-Startups Offerpad und Knock zusammen 1,6 Milliarden US-Dollar an Fremd- und Eigenkapital aufgenommen. Der börsennotierte Zillow hat im vergangenen Jahr seiner Website die Option 'Jetzt verkaufen' hinzugefügt. Und traditionelle Immobilienfirmen führen zunehmend eigene iBuying-Programme für Kunden ein, wobei Keller Williams und Coldwell Banker im vergangenen Jahr beide in den Sofortangebotsmarkt eingestiegen sind.
'Das ist es, wonach die Menschen in unserer heutigen Gesellschaft suchen - Bequemlichkeit', sagt Frank Obringer, Präsident der Wohnungsvermittlung von Coldwell Banker in Dallas/Fort Worth, einem der Märkte, die das System testen. 'Wir haben gesehen, warum dies für den Verbraucher attraktiv sein könnte, und deshalb brauchten wir ein Produkt, um wettbewerbsfähig zu sein.'
Wetten auf eine starke Wirtschaft
Für all diese Unternehmen birgt das Verschlingen von Immobilien in großen Mengen ein hohes Risiko. Wohnungskrisen wie der, der 2007 begann, wären zwar selten, aber für jedes Unternehmen, das riesige Immobilienmengen besitzt, katastrophal, sagt Andrew Caplin, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der New York University. Falls das passiert, „Sie sind tot“, sagt er. 'Sie gehen bankrott.' Opendoor könnte, so Caplin, einen Vorteil haben, da seine Immobiliendaten in vielen Märkten Frühindikatoren bieten könnten, wenn ein solcher Abschwung bevorsteht.
Zu diesem Zweck besitzt Opendoor seine Immobilien im Durchschnitt nur 90 Tage, sagt Dod Fraser, Vizepräsident von Opendoor. 'Solange wir beim Verkauf unserer Häuser diszipliniert sind', sagt er, 'ist die Preisvolatilität, der wir ausgesetzt sind, gering.'
Auch wenn das Unternehmen einem potenziellen Abschwung und einer wachsenden Liste von Wettbewerbern einen Schritt voraus sein kann, ist Opendoor in der Lage, seine branchenverändernden Ziele zu erreichen hängt davon ab, ob es die Nische des iBuying zur neuen Normalität machen kann. Die meisten Menschen haben viele Monate Zeit, um ihren Umzug zu planen und ihre Rendite zu maximieren, sagt Gilles Duranton, Dekan für Immobilien an der Wharton School der University of Pennsylvania. „Insgesamt denke ich, dass [Opendoors Modell] funktionieren wird“, sagt er, „aber werden sie mehr als 2 oder 3 Prozent des Marktes erobern? Ich habe Zweifel. Und ich glaube, sie träumen viel größer.'
Während Wu sicherlich von großen Träumen träumt, lässt er nur wenig Zeit für echte Ruhe. 'Er schläft nachts nicht' bemerkt ein ehemaliger Assistent und fügt hinzu, dass der CEO seinen Mitarbeitern oft mitten in der Nacht E-Mails oder Slack-Nachrichten mit Ideen schickt.
Wu lehnte es ab, zu verraten, ob das Unternehmen noch profitabel ist, und sagte, dies sei nicht eines der aktuellen Ziele des Unternehmens. Schließlich stellt er sich Opendoor als One-Stop-Shop vor, in dem Kunden nicht nur Häuser kaufen oder verkaufen können, sondern auch ordnen Finanzierung, Hypotheken und Eigentumsübertragungen; Versicherung kaufen; dekorieren und personalisieren ihr neues Zuhause; und organisieren einen Umzugsservice. 'Wenn wir die Kategorie vertikal integrieren, jede Komponente von Grund auf neu aufbauen, viele Schritte automatisieren und mit einem Klick kaufen, verkaufen oder handeln können', sagt er, 'glauben wir, dass wir die größte bauen werden.' Marktplatz der Häuser. Wir werden alle Reibungen beseitigt haben. Das kann 10, 20, 30 Jahre dauern.'
Jahrzehnte mögen für viele Unternehmer eine lange Zeit sein, aber nicht für Wu, der sich seit seiner Jugend zielstrebig auf Immobilien konzentriert. 'Wenn wir online ein optimiertes Erlebnis zu den geringstmöglichen Kosten aufbauen können', sagt er, 'glaube ich fest daran, dass wir die Kategorie gewinnen werden.'
