VERMIETUNG VON IMMOBILIEN

Ein Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Eigentümer und einem Nutzer einer Immobilie. Bei Betriebspachtverträgen erhält der Eigentümer (Vermieter) eine finanzielle Entschädigung und im Gegenzug erhält der Mieter (Pächter) das Recht, sein Gewerbe auf dem Grundstück zu betreiben. Es gibt viele verschiedene Arten von Mietverträgen für Immobilien und viele verschiedene Überlegungen, die Unternehmer abwägen sollten, bevor sie einen solchen Vertrag abschließen. Leasing ist jedoch bei Kleinunternehmern sehr beliebt: Solche Vereinbarungen ermöglichen es neuen oder finanziell angeschlagenen Unternehmen, ihr Kapital für andere geschäftliche Zwecke zu verwenden. Tatsächlich arbeiten viele kleine Unternehmen während ihrer gesamten Existenz in gepachteten Einrichtungen. Die Vermietung von Immobilien kann natürlich selbst eine kleine Geschäftstätigkeit sein.

ARTEN VON IMMOBILIENVERMIETUNG

Full-Service-Mietvertrag

Diese Mietform kommt vor allem in Multi-Tenant-Bürogebäuden zum Einsatz. Grundsätzlich zahlen Mieter, die solchen Vereinbarungen zustimmen, neben der Mietzahlung eine einmalige Pauschale für eine Vielzahl von Zusatzleistungen. Im Rahmen von Full-Service-Mietverträgen ist der Vermieter für die Erbringung verschiedener Dienstleistungen für seine Mieter verantwortlich, darunter Sicherheit, Wartung, Hausmeisterservice und verschiedene Nebenkosten (Wasser, Strom, Klimaanlage, Wärme).

Bruttomiete

Im Rahmen eines Bruttomietvertrages zahlt der Mieter dem Vermieter einen Bruttomietbetrag (sowie ggf. Umsatzsteuer). Immobilienkosten wie Grundsteuern, Versicherungen und Wartung gehen zu Lasten des Vermieters; für die Nebenkosten ist der Mieter verantwortlich. Manchmal enthält der Mietvertrag Bestimmungen, die verlangen, dass der Mieter die Immobilienkosten übernimmt, die eine bestimmte festgelegte Höhe überschreiten.

Variationen dieses Grundmietvertrags umfassen den Wohnungsmietvertrag und den Stufenmietvertrag. Der Wohnungsmietvertrag ist die einfachste Vertragsart und im Allgemeinen bei kleinen Unternehmen am beliebtesten. Es verlangt vom Mieter, für einen bestimmten Zeitraum einen Pauschalpreis zu zahlen. Der Stufenmietvertrag hingegen verlangt eine schrittweise Erhöhung der Grundmiete im Laufe der Zeit, um den wahrscheinlichen Anstieg der Eigentümerkosten in Bereichen wie Steuern, Versicherungsprämien und Wartung Rechnung zu tragen. Ein damit verbundener Mietvertrag, der üblicherweise als Wohnkostenpachtvertrag bezeichnet wird, beinhaltet Mieterhöhungen, die auf allgemeinen Inflationszahlen basieren, und nicht auf Erhöhungen der spezifischen Ausgaben.

Nettomiete

Der Nettoleasingvertrag ist der am weitesten verbreitete der verschiedenen Leasingvertragsarten. Bei einem Nettomietvertrag zahlt der Mieter dem Vermieter eine Grundmiete zuzüglich eines zusätzlichen Betrags, der den Anteil des Mieters an der Grundsteuer abdeckt. Wenn die Steuern steigen, ist der Mieter dafür verantwortlich, diese Kosten zu decken. Die Verpflichtungen jedes Mieters werden berechnet, indem bestimmt wird, welcher Prozentsatz der Gesamtanlage von jedem Mieter genutzt wird; so zahlt ein Mieter, der 20 Prozent der Einrichtung bewohnt, 20 Prozent des Zuwachses.

Variationen des Basis-Netto-Leasings umfassen das 'Double-Net'- und das 'Triple-Net'-Leasing. Bei einem Doppel-Netto-Mietvertrag ist der Mieter für die Übernahme zusätzlicher Versicherungsprämien sowie Steuererhöhungen verantwortlich; Bei Triple-Net-Mietverträgen sind die Mieter für die Deckung von Versicherungsprämien, Steuererhöhungen, und Kosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung und/oder Reparatur des Gebäudes, des Parkplatzes und anderer vom Mieter genutzter Flächen. Der Triple-Net-Leasing ist bei Vermietern aus offensichtlichen Gründen beliebt; Kleinunternehmer sollten beachten, dass Vermieter aufgrund solcher Vereinbarungen manchmal weniger auf die Instandhaltung in diesen Gebieten achten, als wenn sie die Rechnung selbst bezahlen müssten.

Prozentsatz Leasing

Diese Vereinbarung sieht vor, dass Mieter eine Grundmiete und/oder einen Prozentsatz des Bruttoumsatzes des Mieters zahlen. Dieser Prozentsatz, der in einigen Verträgen bis zu 10-12 Prozent betragen kann, wird jährlich, halbjährlich oder vierteljährlich gezahlt (einige Einkaufszentren und Einkaufszentren verlangen jedoch noch häufigere Zahlungen). Dieses Arrangement ist bei Vermietern mit Objekten in begehrten Einzelhandelslagen beliebt; Mieter sind weniger günstig eingestellt, aber die Gesetze von Angebot und Nachfrage ermöglichen es den Eigentümern begehrter Immobilien oft, darauf zu bestehen. Kleinunternehmer sollten genau verstehen, was der Vertrag als „Bruttoumsatz“ definiert. 'Seien Sie bei der Definition des Bruttoumsatzes genau', schrieb Fred Steingold in Rechtlicher Leitfaden für die Gründung und Führung eines Kleinunternehmens . 'Je nach Geschäftsart sollten bestimmte Posten vom Bruttoumsatz abgezogen werden, bevor die prozentuale Miete ermittelt wird. Hier sind einige Möglichkeiten:

zurückgesendete Ware
Gebühren für Lieferung und Installation
Verkauf an Automaten
Rückzahlbare Einlagen
Katalog- oder Versandhandel
Mehrwertsteuer

Kurz gesagt, stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag alle Artikel ausschließt, die Ihre Verkäufe von dem Standort, den Sie mieten, übertreiben.'

ein Boogie mit Hoodie-Höhe

VOR- UND NACHTEILE DES LEASINGS

Die Small Business Administration (SBA) rät Kleinunternehmern, eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen, wenn sie abwägen, ob sie eine Immobilie mieten oder kaufen. Diese Überlegungen umfassen:

Betriebsanforderungen: Wenn sich die Betriebsanforderungen des Unternehmens in den nächsten Jahren voraussichtlich erheblich ändern werden, wäre Leasing wahrscheinlich vorzuziehen, da es Unternehmen einen leichteren Umzug ermöglicht.
Kapitalangebot und Kapitalbedarf – Leasing setzt einen größeren Prozentsatz des Kapitals eines Kleinunternehmens für andere betriebliche Bedürfnisse (Werbung, Produktion, Ausrüstung, Gehaltsabrechnung usw.) frei. Wenn das Unternehmen nicht viel zusätzliches Bargeld zur Verfügung hat (und dies nur wenige kleine Unternehmen tun), kann Leasing die vernünftigere Wahl sein. Dies ist wahrscheinlich der Hauptgrund, warum kleine Unternehmen leasen.
Finanzierungs- und Zahlungsflexibilität – Es ist im Allgemeinen einfacher, eine Finanzierung durch Leasing als den Kauf einer Immobilie sicherzustellen. Darüber hinaus können Leasingverträge über längere Zeiträume verteilt werden als Kredite und können so strukturiert werden, dass Cashflow-Schwankungen ausgeglichen werden (letzteres kann ein wichtiger Faktor für saisonale Geschäfte sein).
Wiederverkaufswert – Wird der Wert der Immobilie voraussichtlich steigen? Wenn ja, wie viel? Viele Kleinunternehmer entscheiden sich für den Kauf statt für das Leasing – selbst wenn sie erhebliche Schulden machen müssen – wenn sie der Meinung sind, dass der Vermögenswert eine lohnende langfristige Investition ist.
Ausrüstung – Viele Leasingverträge enthalten Bestimmungen, die den Leasingnehmern mehr Flexibilität in Bezug auf die Aufrüstung und/oder Wartung der Ausrüstung bieten.
Steuern – Immobilieneigentümer genießen Steuervorteile wie Abschreibungen und Steuergutschriften für Investitionen, die Mietern nicht zur Verfügung stehen.

ANDERE VERMIETUNGSBEDINGUNGEN

Darüber hinaus gibt es andere Elemente eines Mietvertrags, die die Gesamtakzeptanz eines Vertrages stark beeinträchtigen können. Details von Mietverträgen können enorm variieren. „Theoretisch“, so Steingold, „sind alle Bedingungen eines Mietvertrags verhandelbar. Wie weit man verhandeln kann, hängt jedoch von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab. Wenn die gewünschten Immobilien in Ihrer Stadt fast voll belegt sind, sind Vermieter möglicherweise nicht bereit, mit Ihnen über den Preis oder andere wichtige Mietbedingungen zu verhandeln. Auf der anderen Seite sind Vermieter in vielen Teilen des Landes, in denen Gewerbeflächen überbaut sind, bestrebt, mit kleinen Unternehmen zu verhandeln, um leere Einheiten zu füllen.'

Verbesserungen im Erbbaurecht

Leasingverträge decken in der Regel alle Umbauarbeiten ab, die an der Immobilie durchgeführt werden müssen, und geben an, wer dafür bezahlt wird. Die meisten dieser Arbeiten fallen in die Kategorie „Ausbau von Pachtgrundstücken“: Teppichboden, Isolierung, Sanitär- und Elektroverkabelung, Beleuchtung, Fenster, Deckenplatten, Sprinkler- und Sicherheitssysteme sowie Heizungs- und Klimaanlagen. Im Mietvertrag sollte jede Verbesserung und der Zeitpunkt angegeben werden – idealerweise vor dem Einzug. Ein Vermieter ist eher bereit, solche Verbesserungen vorzunehmen, wenn die Mietdauer lang ist und/oder die eingenommene Fläche erheblich ist und die Verbesserungen allgemeiner Natur sind. Wie Steingold jedoch feststellte, „wenn Sie [der Inhaber eines kleinen Unternehmens] spezielle Bedürfnisse haben – zum Beispiel ein Fotolabor oder ein Tanzstudio betreiben – und Ihre Dunkelkammer oder Ihr Parkettboden für die meisten zukünftigen Mieter von begrenztem Wert wäre, Erwarten Sie nicht, dass der Vermieter die Kosten für die Verbesserungen bereitwillig übernimmt. Der Vermieter möchte Ihnen vielleicht sogar etwas in Rechnung stellen, um die Kosten für die Umgestaltung des Raums nach Ihrer Abreise zu decken.' Einige Mietverträge bieten Mietern die Möglichkeit, selbst Verbesserungen vorzunehmen, sofern sie bestimmte Richtlinien und Einschränkungen einhalten.

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Mietdauer

Verhandlungen zwischen Mietern und Vermietern scheitern oft an der Frage der Mietdauer, es sei denn, der Kleinunternehmer hat ein klares Bild von der Zukunft. Leasinggeber wünschen in der Regel lange Mietverträge, Mieter kurze Mietverträge mit Verlängerungsrechten. Im Allgemeinen versuchen Kleinunternehmer, Mietverträge mit mittleren Laufzeiten zu sichern. Mietverträge von weniger als einem Jahr können sie anfälliger machen, als ihnen lieb ist, aber auch mehrjährige Laufzeiten können gefährlich sein, insbesondere wenn das Geschäft neu und unbewiesen ist. Ein üblicher Kompromiss besteht darin, eine „Optionsklausel“ in den Vertrag aufzunehmen, damit der Mieter bei Abschluss der ursprünglichen Mietzeit bleiben kann, wenn er es wünscht.

Exklusivität

Viele Kleinunternehmer bestehen zu Recht darauf, dass jeder von ihnen unterzeichnete Mietvertrag eine sogenannte „Ausschließlichkeitsklausel“ enthält. Diese Klausel räumt dem Mieter ein ausschließliches Recht ein, sein Produkt oder seine Dienstleistung auf dem Grundstück zu verkaufen, und verpflichtet den Vermieter, solche Verkäufe durch andere Mieter zu verhindern.

Versicherung

Vermieter bitten Mieter oft um eine Versicherung für den Fall, dass 1) der Mieter das Mietobjekt beschädigt oder 2) Kunden oder andere Personen in den Räumlichkeiten verletzt werden. Solche Klauseln können fehlen, wenn die Mietfläche ausschließlich für Bürozwecke bestimmt ist. Wenn der Mieter eine Versicherung verlangt, legt der Vermieter häufig die Höhe fest.

Nutzung von Räumlichkeiten

Vermieter von Einkaufszentren/Einkaufszentren nehmen in der Regel eine Sprache in den Mietvertrag auf, in der spezifische Details zu den genehmigten Nutzungen der gemieteten Räumlichkeiten enthalten sind. Solche Regelungen dienen häufig dem Schutz der Betriebe anderer Mieter. Zum Beispiel kann der Besitzer eines Cafés in einem Einkaufszentrum ziemlich unglücklich sein, wenn sein Nachbar, der früher einen ruhigen Sportartikelladen betrieb, beschließt, die Gänge zu wechseln und ein Tattoo-Studio zu eröffnen.

Darüber hinaus enthalten Leasingverträge Bestimmungen und Regelungen zu vielen anderen Themen, die sowohl für Leasinggeber als auch für Leasingnehmer von Interesse sind. Diese schließen ein:

Beschilderung (regelt Größe, Stil und Helligkeit von Mieterwerbeschildern)
Einhaltung verschiedener Zonengesetze, Genehmigungen und Beschränkungen der Raumnutzung
Einhaltung anderer lokaler, bundesstaatlicher und bundesstaatlicher Gesetze
Untervermietung oder Abtretung des Mietvertrags
Definition der angemieteten Fläche
Kaution
Recht des Vermieters zum Betreten der Mietfläche
Umzug (wobei der Vermieter einen Mieter wegen Umbau oder Erweiterung durch einen Nachbarmieter an einen anderen Ort verlegt)
Ausfallbestimmungen
Öffnungszeiten
Schäden oder Zerstörungen durch natürliche Ursachen
Instandsetzung
Entschädigungsbestimmungen
Aufgabe (durch den Mieter, entweder durch vollständige Aufgabe, verkürzte Betriebszeiten usw.)
Verurteilung (Fälle, in denen das gesamte oder ein Teil des Eigentums von der Stadt, dem Landkreis, dem Bundesstaat oder dem Bund für andere Zwecke wie Straßen-, Vorfahrts- oder Dienstbarkeitsnutzungen verwendet wird)
Rettungsklauseln (bei katastrophalen Entwicklungen – Tornados, Unruhen, Kriege, Überschwemmungen, Dürren usw.)
Mietvertragsklauseln (ermöglichen dem Geschäftsinhaber, den Mietvertrag zu kündigen, wenn ein Ankergeschäft schließt oder umzieht)
Rückforderungsklauseln (auch als Kündigungsklausel bekannt, die es Vermietern ermöglicht, Mieter wegen Vertragsbruchs zu kündigen, wenn der Mieter die Mindestmietanforderungen nicht erfüllen kann)

AUSWAHL ZWISCHEN BESTEHENDEN UND GEPLANTEN GEBÄUDEN

Die meisten Start-up-Unternehmen ziehen in bereits bestehende Einrichtungen um. Viele Kleinunternehmer, die die Mittel dazu haben, entscheiden sich für neue Einrichtungen aufgrund der Merkmale oder des Prestiges und schließen Mietverträge ab, während sich die Einrichtung noch in der Planungsphase befindet. Der versierte Kleinunternehmer wird die potenziellen Vor- und Nachteile beider Optionen abwägen, bevor er sich entscheidet. 'Das Leasing in einem bestehenden Gebäude bietet dem Mieter '¦ mehr [Wissen über den Ort] zum Zeitpunkt der Belegung neuer Räumlichkeiten als jede andere Einrichtungsoption', sagte Wadman Daly in Umzug Ihres Arbeitsplatzes . „Mehr als unter allen anderen Umständen ist die Beklagte in der Lage, sowohl die Anlage als auch die Bedingungen der vorgeschlagenen Mietverträge an mehreren konkurrierenden Standorten genau zu prüfen. Die Art des Mietverhältnisses in einem bestehenden Gebäude bedeutet jedoch eine minimale Kontrolle des Mieters über die potenziellen Variablen im Mietvertrag oder in der Einrichtung. Mietpreise, Wartungs- und Eskalationskosten, Nebenkosten und Gebäudemerkmale sind fest oder relativ unverhandelbar. Vermieter können in ihren Nachlass- und Ausführungsklauseln variieren, ihre grundsätzliche Preisstruktur, wie die der Gebäude und der mechanischen Systeme, bleibt jedoch unverändert. Natürlich hat diese Option keine Auswirkungen auf die Anleger.'

Daly warnt jedoch davor, dass die Vermietung in einem geplanten Gebäude eine eigene Mischung aus attraktiven Merkmalen und Unsicherheiten enthält: „Gebäudemerkmale [in einem geplanten Gebäude] werden neu, aktuell und bis zu einem gewissen Mindestmaß an Mieteranpassungen“ brauchen. Wenn Ihr Mietvertrag für den Bauträger wichtig genug ist, werden Sie möglicherweise etwas Aufmerksamkeit erhalten, wenn es um besondere Anforderungen an Ausweis, Parkplätze, Sicherheit, eine erstklassige Lage im Gebäude usw. geht.' Nichtsdestotrotz sollten Kleinunternehmer bei solchen Mietverträgen vorsichtig sein, da sowohl das endgültige Erscheinungsbild und der Nutzen des Gebäudes als auch seine Kosten in der Planungsphase des Gebäudes ungesehen und nicht getestet werden. 'Vorgeschlagene Mietpreise müssen im Licht vergleichbarer Projekte mit ähnlichen Vorteilen geprüft werden', schrieb Daly. „Beschreibungen weniger offensichtlicher Merkmale wie Parkplätze, Lüftungssysteme, Sicherheit, Wartung usw. sollten klar und vollständig sein. Die Erfolgsbilanz des Entwicklers, der das Angebot unterbreitet, sollte sorgfältig geprüft werden. Gibt es eine Geschichte der Bauqualität zum verlangten Mietpreis oder eine Baugeschichte für den schnellen Wiederverkauf? Gibt es einen Ruf für gute Wartung oder gutartige Vernachlässigung? Unabhängig von der Größe des Mietvertrags oder der Dauer des vorgeschlagenen Mietverhältnisses sollten diese und verwandte Fragen untersucht werden.'

IMMOBILIENVERMIETUNG ALS UNTERNEHMEN

Das Kaufen, Halten und Vermieten von Immobilien ist ebenfalls eine gängige Praxis für kleine Unternehmen. Es kann bescheiden beginnen, wenn ein Paar Schwierigkeiten hat, eine Wohnung zu verkaufen und sie stattdessen vermietet. Mit der gewonnenen Erfahrung erweitern sie dann das Aktivitätsgeschäft durch den Kauf, die Restaurierung und die Vermietung anderer Immobilien. Der Kleinunternehmer, der jetzt Vermieter ist, wird sich an den bereits oben genannten Grundsätzen orientieren, die den Vermieter begünstigen. Die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist manchmal der Anfang und manchmal der Höhepunkt solcher Unternehmungen. Während die meisten Grundlagen des Leasings gut etabliert und traditionell sind, sind Innovationen bei der Vermarktung solcher Immobilien noch möglich. Ein Beispiel wird von Brandice Armstrong berichtet, die in der Tagebucheintrag (Oklahoma City). Armstrong schreibt über den Erfolg eines Paares aus Oklahoma City, das sich mit Wohn- und Gewerbemieten beschäftigt und ein Geschäftsgebäude anmietet. Die Eigentümer kamen auf die Idee, einen im kommerziellen Bereich so gut wie unbekannten „Tag der offenen Tür“ zu veranstalten. Sie boten Erfrischungen und Türpreise an. Sie sammelten sofort 14 aussagekräftige Leads.

LITERATURVERZEICHNIS

Armstrong, Brandice J. 'Paar verfolgt einzigartigen Ansatz für gewerbliches Immobilienleasing.' Tagebucheintrag . 18. Januar 2006.

Daly, Wadman. Verlagerung Ihres Arbeitsplatzes: Ein Benutzerhandbuch für den Erwerb und die Vorbereitung von Geschäftseinrichtungen . Knackige Veröffentlichungen, 1994.

'Kostenloses Kit bietet Hilfe für gewerbliche Mieter.' Business First-Columbus . 26. Mai 2000.